こんにちは、兼業大家のTaira（@taira_note）です。 2019年8月18日に北海道で行われたルイさん（@yuuto_oorui）と長岡wayさん（@way40074189）のボロ戸建不動産投資セミナーの感想をまとめました。
目次
セミナーを簡単に言うと
「ボロ戸建で不動産賃貸業を行うときに大切なこと」がわかる内容です。購入する物件や狙うエリア、部屋を貸すときに当たって気をつけることがわかりました。
講師はどんな方？
ルイ57世帯さん（セミナー当時の世帯数）は2011年から不動産事業を始めて、2015年29歳でサラリーマン卒業をされた方です。ボロ戸建の現金購入と家庭内レバレッジ（親族からの借金）で規模を拡大されたため、なんと金融機関への借金はゼロ！極めて磐石な財務体質を築かれています。健美家でルイさんと加藤ひろゆきさんの大家対談を読むことができます。
セミナーの主なトピック
セミナーはルイさん、長岡wayさんの順番で行われました。長岡wayさんの内容も参考になる良い内容だったのですが、まずはルイさんについて書きたいと思います。 主なトピックは下記の通りです。
- 物件の探し方
- 購入する物件の特徴
- 事業としてのボロ戸建再生
良かった点
その中で特に良かった点は、ルイさんが不動産において重視されていることがわかった点です。具体的には下記の通りです。
- 行動の速さ
- 購入する物件の特徴と探し方
- 不動産事業で大切なこと
行動の速さ
ルイさんの強みは行動の速さです。セミナーの告知時、当日、この記事の公開時点（10月中旬）で、それぞれ所有物件数が増えています。僅か二ヶ月間で購入した物件数はなんと四件！とてつもないスピードです。ルイさんは毎月約200万円のキャッシュフローがあるそうですが、物件を購入するスピードが早すぎて手元に現金が残らないそうです。
ルイさんの行動が速い理由は物件探しを楽しんでいるからです。 ルイさんは「物件を見るのも楽しい、買うのも楽しい、直すのも楽しい」と仰っており、気になる物件情報があればすぐ現地に見に行っています。とにかく現地へ行かずにはいられない、そんな印象でした。
物件が好きというのは強力なアドバンテージです。もちろん専業大家であることは購入スピードが早くなるの理由の一つだと思いますが、それでも一ヶ月に一件以上物件を購入するには強い動機が必要になります。ルイさんにはこれ以上ないほど強力な動機がありました。
ただルイさんもサラリーマン兼業時代の物件探しは楽ではなかったそうです。物件探しに交通費など年間約30万円も費やしており、その時期は苦しかったとのこと。苦しい時期をどう乗り越えるかという観点で考えると、これからボロ戸建投資を始める場合は「自分が物件探しをしていて楽しいと思えるかどうか」は、向き不向き（リフォームも含めて続けられるかどうか）を判断する良い材料になると思います。
購入する物件の特徴と探し方
ルイさんが狙うのは人口過疎化が進んでいるエリアです。 理由は二つあります。一つ目は大手不動産会社が参入してこないエリアであるため。二つ目は過疎エリアの物件は価格下がり続けているため。個人投資家の強みはフットワークが軽く、ニッチなエリアを狙える点です。ルイさんはその強みをフル活用できる人口過疎化が進むエリアをメインフィールドにされています。そうしたエリアで物件を購入するのは、私みたいな初心者目線で考えると怖そうですが、ルイさんは自分の物件に入居してくれる人が居れば大丈夫という考え方でした。
そんなエリアでルイさんは外観と水回りの状態が良い物件を購入されています。 売りに出される理由は離婚・相続・所有者 が（ご高齢のため） 施設に入居される類が多いそうです。建築費や人件費が高騰しても、人口過疎化の進むエリアは物件の価格自体が下がり続けているので良い物件が出てくる。そして人が住んでいる以上賃貸需要がある。この点は普通の方が持つ住宅市場への認識と、不動産投資家が持つ住宅（賃貸）市場への認識にある大きなギャップだと感じました。
ルイさんの物件探しは①ネット検索と②不動産会社からの紹介がメインです。そして収益のシミュレーションは家賃収入だけで行われています。売却益は考慮しないそうです。その上で実利回りで20～30%を目標にされています。利回りが高ければ資金回収も速くなりますが、そんな掘り出し物の物件を見つけるor鬼の指値を通すのはそう簡単ではないと思います。物件を売却出来なくてもプラス収支になる物件を買えるのはルイさんの行動スピードの速さと量の賜物だと思いました。
不動産事業で大切なこと
ルイさんは不動産の目的を「入居者に満足度の高い住居を提供すること」と定義されています。理由は不動産賃貸業は入居者ありきの事業だからです。私が一番目から鱗が落ちたお話でした。入居者の満足度が高い住居は、退去があっても次の入居者を決めやすいので不動産会社に手間がかかりません。結果的に自分自身にとっても空室がすぐ埋まるメリットがあります。逆に自分の収益という数字だけを追求すると、入居者も不動産会社も離れていってしまいます。ルイさんはこの点を強く意識されていました。私自身つい利回りに意識が行ってしまうことが多かったのでハッとさせられた話でした。
満足度の高い住居としてルイさんは①相場よりも安い家賃で提供をすること、②清潔感を出すことを挙げています。①については例えば家賃3万円の部屋なら4万円相当の部屋を貸すことです。②の清潔感を出す具体的な方法として汚れた畳はすぐに廃棄する、壁紙は白色にする、床材は輝きが良いものを使用する、キッチンなど水回りのクッションフロアはコルク色にする（汚れが目立たないため）ことを挙げられています。入居者の満足度を上げる方法として、どれも経験に裏付けされた説得力がありました。
まとめ
参加して本当に良かったです。入居者目線で考えること、物件を探すエリアについて沢山の学びがありました。ルイさんには「成功するぞ！」や「月間キャッシュフロー○○万を目指す！」というギラギラした雰囲気がありませんでした。ただご本人が楽しいと思えることに全力で取り組み続けた（＝周囲から見るととてつもない量の行動を取り続けた）結果 、高い成果を上げられたと思います。ご参加されていた湘南再生大家の天野さんは「ルイさんの労働力投入ペースは尋常ではない。普通の人が真似したら死ぬ。」と仰っていましたが…（笑）
セミナー後の懇親会の様子が加藤ひろゆきさんのVoicyで公開されているのでぜひ聴いてみてください。ルイ五十六世帯と長岡ロープWAYのセミナー8・18とセミナーの後で。縛られてしまった人々。8月19日です。セミナーはもう一人の講師の長岡wayさん（@way40074189）のほか、極東船長さん、加藤ひろゆきさん（@101CASHFLOW）、波乗りニーノさん（@hiroki19730823）、湘南再生大家の天野さん、ふんどし王子（@fundoshiouji）、クレイジーマインドポールさん（@crazymind_poul）、緊縛大家むらさきの女王様（@aoitokyobay）と有名大家さんが多数ご参加されており、中でもむらさきの女王様は懇親会で大活躍でした（笑）
セミナーに参加して改めて同じ志を持つ方々と接することは得るものがとても多いと感じました。すでに高い成果を上げられた不動産投資家の方々、これから不動産投資を始める方々にお会いすると勇気付けられますし、刺激を受けます。特に今回は伝説になりそうなほど楽しいセミナーでした。主催者の皆様、ご参加された皆様ありがとうございました。
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